Waardering verhuurde woning in box 3

De Hoge Raad heeft in een arrest uit 2015 gezegd dat de forfaitaire wijze van belastingheffing in box 3 van de inkomstenbelasting niet onredelijk is en ook niet in strijd is met het eigendomsrecht.

De Hoge Raad kwam tot dat oordeel in een procedure over de heffing in box 3 over een verhuurde woning. Met ingang van 2010 geldt voor verhuurde woningen in box 3 als uitgangspunt de voor het kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde. Deze waarde wordt vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Dat is een forfaitair percentage dat afhankelijk is van de huuropbrengst in verhouding tot de WOZ-waarde. Volgens de Hoge Raad kan deze stapeling van forfaits bij de waardering van verhuurde woningen in box 3 ertoe leiden dat geen sprake meer is van een redelijke benadering van de werkelijke waarde daarvan. Dat doet zich voor wanneer de forfaitair vastgestelde waarde 10% of meer hoger is dan de werkelijke waarde. In een dergelijk geval moet met de waardedruk wegens verhuur rekening worden gehouden volgens de hoofdregel van box 3 door uit te gaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning op de waardepeildatum voor de Wet WOZ.

Hof Arnhem-Leeuwarden moest na verwijzing door de Hoge Raad de procedure voortzetten. De eigenaar van de verhuurde bovenwoning stelde dat hij geen redelijk rendement kon behalen met de verhuur daarvan door de belastingheffing van box 3. De WOZ-waarde van de verhuurde bovenwoning was voor 2010 vastgesteld op € 623.000. Na vermenigvuldiging met de leegwaarderatio bedroeg de waarde voor box 3 € 373.800. Onder verwijzing naar een taxatierapport stelde de inspecteur dat de waarde van de bovenwoning op € 309.000 moest worden gesteld. De eigenaar slaagde er niet in aannemelijk te maken dat de waarde lager was dan dat bedrag. Daarom ging het hof van die waarde uit.

Vervolgens oordeelde het hof dat voor een inbreuk op het eigendomsrecht niet voldoende is dat het rendement van een bezitting structureel lager is dan 4% van het daarin geïnvesteerde bedrag. De wetgever heeft geaccepteerd dat onroerende zaken, die geen direct rendement leveren, onderdeel van de rendementsgrondslag vormen. De wetgever hanteert derhalve een ruimer inkomensbegrip. Met de keuze voor de waarde in het economische verkeer als grondslag voor de vermogensrendementsheffing voor het belasten van het rendement in economische zin is de wetgever binnen de hem toekomende ruime beoordelingsmarge gebleven. De inspecteur is volgens het hof terecht uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van de verhuurde onroerende zaak.